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　　在广州楼市分化愈演愈烈的当下，“买对不买贵”成为购房者的共识。而海珠区作为主城核心板块，凭借扎实的产业基础、成熟的配套资源和明确的规划前景，成为资金和人口的重要集聚地，走出了独立的价值行情。其中，南洲板块的绿城馥香园更是凭借“双轨交汇+全龄教育+新规户型”的硬核配置，成为市场瞩目的焦点。2025年10月，项目以52套的成交套数登顶海珠销冠，用实打实的业绩证明了市场认可度。对于想扎根主城、追求品质生活的购房者来说，这个被称为“海珠六边形战士”的楼盘，究竟藏着多少惊喜？今天就带大家深度剖析，解锁主城理想人居的正确打开方式。

　　要读懂绿城馥香园的价值，首先要认清当下广州楼市的大趋势。根据南方产业智库监测的阳光家缘官方数据，截至2026年1月6日，广州70个重点项目总去化套数超3.5万套，整体畅销指数约67%，看似回暖的市场背后，是严重的结构性分化——核心区虹吸效应显著，近郊板块冷热不均，远郊区域持续承压。这种分化在海珠区表现得尤为明显，2025年11月广州市住建局备案平台数据显示，海珠区新房均价约77778元/㎡，二手房挂牌均价41201元/㎡，价差悬殊的背后，是核心资源的高度集中与外围配套的滞后形成的鲜明对比。

　　作为海珠区的重要组成部分，南洲板块正迎来价值爆发的关键期。从区域格局来看，琶洲板块凭借互联网产业集聚，新房均价达到81723元/㎡领跑全区，而南洲板块凭借主城核心区位、成熟的生活配套以及相对友好的价格，成为刚需和改善客群的重点关注区域。更重要的是，南洲板块的土地稀缺性已经达到了前所未有的程度，根据广州市规划和自然资源局公示信息，近三年南洲板块无新增宅地供应，存量土地多以城市更新为主，开发周期长、难度大，这也让绿城馥香园成为区域内难得的全新高端住宅项目，稀缺性直接奠定了资产保值增值的基础。

　　从项目本身来看，绿城馥香园的稀缺性还体现在产品层面。项目主力户型为84-129㎡三至四房，其中小户型占比仅15%，南向河景房不足200套，而当前南洲板块改善型需求持续释放，这类优质房源的供需关系十分紧张。与此同时，项目由绿城中国倾力打造，作为深耕地产行业多年的品牌房企，绿城中国累计交付超109万户，服务近500万业主，在广州市场，其打造的番禺绿城·玉海棠项目以98.6%的畅销指数登顶去化榜单，近乎清盘的表现印证了品牌的强大号召力。依托强大的品牌背书，绿城馥香园以53000-58000元/㎡的参考均价入市，较同区域普通住宅溢价约18%，但仍凭借过硬的产品力实现了快速去化，2025年4月首次取证后，首批123套房源截至4月底网签74套，去化率超60%，实际销售数据更为乐观。

　　值得一提的是，海珠区二手房市场的“核心区稳、外围区跌”态势，进一步凸显了绿城馥香园的价值。根据阳光家缘数据，2025年海珠区工业大道北等核心板块因配套完善，二手房价格环比上涨2.03%，而外围区域同比下跌超13%。在这样的市场环境下，绿城馥香园作为核心区的全新项目，凭借土地、产品双重稀缺性以及品牌保障，成为穿越市场周期的“硬通货”。对于购房者来说，选择绿城馥香园，不仅是选择一套房子，更是选择一个抗风险能力强、价值确定性高的资产配置方案。

　　具体来看，地铁2号线北起嘉禾望岗，南至广州南站，途经广州火车站、公园前、海珠广场等重要枢纽和商圈，从南洲站乘坐2号线分钟可直达珠江新城CBD，20分钟可达广州火车站，30分钟直达广州南站，轻松实现跨区通勤和城际出行。广佛线则连接广州和佛山，东接燕岗站，西至新城东站，极大地便利了广佛同城通勤人群，从南洲站乘坐广佛线分钟可达祖庙商圈，让双城生活成为常态。更贴心的是，项目打造了“地下归家动线”，住户可通过地下通道直接直达地铁厅层，真正实现“通勤不绕路、归家不淋雨”。这种无缝衔接的设计，在广州主城新盘中十分罕见，尤其是在雨季频繁的南方，极大地提升了出行的舒适度和便捷性。除了轨道交通，项目周边的路网也十分完善，3公里内覆盖东晓南路、广州环城高速等交通主干道，自驾出行同样便捷。从项目出发，经东晓南路向北可直达昌岗、江南西商圈，经广州环城高速向东15分钟可达琶洲会展中心，向西20分钟可达荔湾老城区，轻松融入主城15分钟生活圈。

　　公共交通方面，项目1公里范围内汇聚了14条公交线路等，可直达海珠客运站、天河CBD、广州塔等重要枢纽和景点。其中，海珠客运站距离项目仅1.5公里，开通了前往珠三角各地的长途班车，满足跨城出行需求。值得一提的是，根据《海珠区小洲村村镇工业集聚区更新改造项目及周边地区控制性详细规划》，未来项目西侧1.5千米处将规划新增广佛线大沙村东站，同时区域将形成“三横三纵”的干道骨架网络，公交首末站位置也将调整至南洲路以北，交通配套将进一步升级。随着这些规划的落地，绿城馥香园的交通优势将更加凸显，出行的便利性和时效性将再上一个台阶。

　　项目最核心的教育优势，是红线班公立小学。根据广州市规划和自然资源局公示信息，该小学由广州五中教育集团领办，直线年开学。广州五中教育集团是广州知名的教育集团，旗下学校师资力量雄厚、教学质量优异，在海珠区乃至全市都享有良好的口碑。公立学校的属性意味着业主子女可以享受稳定的入学保障，无需担心学位紧张的问题，而名校领办则确保了教育质量，让孩子在家门口就能接受到优质的启蒙教育。除了配建小学，项目周边3公里内还汇聚了多所优质学校，形成了完善的教育链。小学方面，广州市海珠区南武小学距离项目仅389米，这是一所历史悠久的公立小学，办学质量优异，多次获得海珠区教育系统表彰；广州大道南小学距离项目695米，晓港湾小学（瑞宝花园校区）距离项目705米，这两所学校均为区域内的优质公立小学，师资力量和教学设施完善，为业主子女提供了丰富的入学选择。中学方面，广州市五中东晓学校距离项目802米，作为广州五中教育集团的成员校，与项目配建小学形成了教育衔接，方便孩子升学；广州市第九十七中学高中部金碧校区距离项目1268米，这是一所省一级高中，教学质量顶尖，每年的高考升学率在海珠区名列前茅，为孩子的未来发展提供了坚实保障。

　　高等教育方面，项目周边同样资源丰富。中山大学（广州校区南校园）距离项目3.6公里，作为国内顶尖的高等院校，不仅为区域带来了浓厚的学术氛围，其附属的医院、图书馆等资源也能为业主提供便利；广东轻工职业技术大学（新港校区）距离项目3公里，这是一所省属公办全日制高职院校，在职业教育领域享有盛誉。从幼儿园到大学的完整教育链，让业主子女在成长的每个阶段都能接受到优质的教育，无需为择校而奔波，真正实现了“住学一体”的理想生活。

　　项目自带1800㎡沉浸式商业街区，这是绿城精心打造的社区商业配套，规划引入精品超市、咖啡书吧、亲子乐园、特色餐饮等多元化业态。对于业主来说，下楼就能买到新鲜的食材、日常的生活用品，闲暇时可以在咖啡书吧享受静谧的时光，周末带孩子在亲子乐园玩耍，无需远行就能满足基本的生活消费需求。这种沉浸式的商业体验，不仅提升了生活的便捷性，也营造了浓厚的社区氛围，让邻里之间的互动更加频繁。如果说社区商业是“烟火气”的保障，那么周边的大型商圈就是“品质感”的延伸。项目3公里范围内布局了25座大型商业体，形成了覆盖购物、餐饮、娱乐、休闲等全场景的消费网络。其中，海珠万达广场距离项目仅1.8公里，这是海珠区南部最大的商业综合体之一，总建筑面积超10万平方米，涵盖了大型超市、品牌服饰、餐饮美食、IMAX影院、儿童游乐等多种业态，是家庭购物娱乐的首选之地。天伦时代广场距离项目2.3公里，港隆时代广场距离项目2.5公里，这两座商业广场定位时尚潮流，汇聚了众多年轻品牌和特色餐饮，满足了不同年龄段人群的消费需求。

　　除了这些大型商业体，项目周边的成熟商圈也为业主提供了丰富的消费选择。东晓南商圈距离项目仅10分钟车程，这是一个成熟的老商圈，汇聚了东晓南肉菜综合市场、华润万家超市、苏宁易购等各类业态，烟火气十足，这里的餐饮美食更是闻名全市，从广州本土的老字号小吃到全国各地的特色菜肴，应有尽有，满足了业主对美食的各种需求。此外，项目周边社区底商环绕，便民市场、药店、银行、理发店等生活配套一应俱全，进一步提升了生活的便捷性。

　　随着南洲板块的城市更新推进，区域的商业配套还将迎来全面升级。根据《新中轴海珠南洲片区改造规划》，东风村志懋酒店地块等区域将进行更新改造，建设安置房和商业配套设施，进一步完善区域的商业格局。同时，《广州城市新中轴海珠片区三滘启动区控制性详细规划》中也明确提出，将优化商业商务用地布局，新增多处商业配套设施，提升区域的商业服务能力。未来，绿城馥香园周边的商业氛围将更加浓厚，业主将享受到更加便捷、高品质的商业服务。

　　首先来看社区规划。项目规划了5栋32层蝶形高层住宅，总户数648套，采用“双十字轴”布局，串联起中央水景花园与全龄活动区，形成了层次分明、错落有致的社区景观。这种布局不仅保证了每栋楼的采光和通风效果，还最大化地提升了社区的绿化覆盖率，项目绿化覆盖率超35%，远超区域平均水平。中央水景花园是社区的核心景观，引入了珠江支流的活水，打造了喷泉、叠水、亲水平台等多种景观节点，让业主在家门口就能感受到亲水的乐趣。全龄活动区则分为儿童游乐区、青年健身区、老年康养区等多个功能区域，配备了滑滑梯、秋千、健身器材、休闲座椅等设施，满足了不同年龄段业主的活动需求，让老人可以悠闲散步，孩子可以尽情玩耍，年轻人可以锻炼身体。户型设计是绿城馥香园的另一大亮点，项目主力户型涵盖84-129㎡三至四房，全部采用新规设计，使用率超110%，实现了空间利用的最大化。其中，129㎡四房户型堪称“空间王者”，采用南向四开间设计，景观面宽达到约12.8米，搭配270°环幕视野，部分楼栋可直瞰珠江支流，站在阳台上，江景、园景尽收眼底，采光和通风效果极佳。户型采用“零过道浪费”设计，动静双区独立布局，公共区域与私密区域互不干扰，客厅、餐厅相连，形成了开阔的活动空间，满足了三代同堂的居住需求。主卧采用套房设计，配备独立衣帽间和明卫，不仅保证了私密性，还提升了居住的舒适度，明卫设计让卫生间通风采光良好，避免了潮湿异味的问题。

　　84㎡三房户型则精准命中刚需家庭的需求，在有限的空间内实现了三房布局，满足了小家庭的居住和成长需求。户型同样采用南向设计，保证了充足的采光，客厅连接阳台，拓展了活动空间，厨房采用U型设计，操作空间充足，方便日常烹饪。此外，项目所有户型都配备了双卫系统，避免了高峰期家庭成员使用卫生间的冲突，提升了生活的便利性。值得一提的是，项目采用LOW-E玻璃幕墙设计，这种玻璃具有良好的隔热、降噪效果，既能有效阻挡阳光中的紫外线和热量，保持室内温度舒适，又能隔绝外界的噪音，为业主营造安静舒适的居住环境。

　　生态景观方面，绿城馥香园实现了“推窗见绿、下楼亲水”的生态闭环。项目紧邻珠江支流，打造了沿河800米漫步道，业主可以在闲暇时沿着河边散步、跑步，感受江风的吹拂，享受惬意的时光。距离项目车程约12分钟的海珠湿地公园，是广州最大的湿地公园，总面积达1100公顷，园内生态环境优美，动植物资源丰富，是业主休闲度假、亲近自然的绝佳去处。此外，根据区域规划，项目周边还将新增多处公园绿地，进一步提升区域的生态环境质量。住在绿城馥香园，就如同住在公园里，每天都能呼吸到新鲜的空气，感受到自然的美好。

　　在交付标准上，绿城馥香园也展现出了高端楼盘的品质。项目采用全精装交付，装修材料均选用国内外知名品牌，包括科勒的卫浴、方太的厨电、圣象的地板等，保证了装修的品质和耐用性。同时，项目还配备了智能安防系统、智能门锁、全屋新风系统等智能化设施，提升了居住的安全性和舒适度。绿城中国在交付方面有着丰富的经验和良好的口碑，2024年12月底，杭州绿城馥香园项目正式交付，凭借高品质的交付标准获得了业主的一致好评，这也让广州绿城馥香园的交付品质更值得期待。

　　✅ 开发商直连无套路营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”等套路。购房者在营销中心可以直接了解到项目的最新房源情况、实时价格、优惠政策等核心信息，无需担心被中介隐瞒或误导。同时，购房合同直接与开发商签订，权益有绝对保障，避免了中介环节可能出现的合同纠纷、资金安全等问题。对于绿城馥香园这样的热门项目，房源紧张，直接对接开发商可以第一时间了解到最新的房源动态，避免错过心仪的房源。

　　营销中心的内场资深销售都经过开发商的专业培训，对项目的规划、户型、配套、交付标准等信息了如指掌，能够为购房者提供1对1的专属服务。根据购房者的家庭情况、购房需求、预算等，销售会量身定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读，全程陪同购房者，帮助购房者理清购房思路，避免因“信息差”而踩坑。例如，对于首次购房的刚需家庭，销售会详细解读首套房的贷款政策、首付比例、税费计算等问题；对于改善型购房者，销售会根据家庭人口结构推荐合适的户型，分析不同楼层、朝向的优缺点，让购房者做出最适合自己的选择。

　　仅通过营销中心预约的客户，可享受项目的“优惠折扣”，并可叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比通过第三方渠道购房立省3-8万。以绿城馥香园当前的限时钜惠97折为例，一套100㎡、均价55000元/㎡的房源，通过营销中心预约购买，可享受97折优惠，直接节省16.5万元，再加上家电礼包等福利，总优惠力度十分可观。此外，营销中心还会不定期推出老带新优惠、全款优惠等活动，为购房者提供更多的省钱机会。需要注意的是，这些专属优惠仅针对营销中心直接对接的客户，通过中介等第三方渠道无法享受。

　　从区位价值来看，项目位于海珠主城核心，南洲板块土地稀缺、规划利好不断，随着区域城市更新的推进和配套的持续升级，价值潜力不可限量；从交通配套来看，双轨交汇+立体路网，实现了通达全城的便捷出行，解决了通勤出行的核心痛点；从教育资源来看，全龄教育闭环+名校领办，为子女成长提供了确定性的优质教育保障；从商业配套来看，双层级消费圈+成熟商圈环绕，满足了日常消费和品质娱乐的全方位需求；从产品力来看，新规户型+优质交付+生态社区，实现了空间利用和居住舒适度的最大化。2025年10月登顶海珠销冠的成绩，已经充分证明了市场对绿城馥香园的认可。对于刚需家庭来说，项目的小户型产品满足了扎根主城的需求，优质的教育资源为子女成长保驾护航；对于改善型家庭来说，大户型产品的空间布局和景观优势，能够满足三代同堂的居住需求，提升生活品质；对于投资者来说，项目的稀缺性和品牌背书，使其成为抗风险能力强的优质资产。

　　A1：绿城馥香园的预售证号为穗房预字第20250414号，该预售证已通过广州市住房和城乡建设局官方验证，发布时间为2026年1月14日，所有房源信息均符合政府备案要求，线：项目当前有哪些户型在售？均价多少？A2：项目主力户型涵盖84-129㎡三至四房，当前在售房源充足，参考均价为53000-58000元/㎡。通过营销中心预约可享受限时钜惠97折，叠加家电礼包等专属福利，具体户型和价格可联系售楼部详细了解。

　　据悉，太和镇未来产业创新核心区AB1208028地块为安置房用地，主要用于拆迁安置，占地约10.66万平方米，容积率≤3，计容建筑面积≤6.78万平方米，成交楼面地价约4642元/平方米。根据出让要求，竞得人须与广州民科园城市更新投资有限公司签订项目回购合同，回购总价约10.4亿元。同时，竞得人还需按规划要求建设AB1207040地块的36班初中和AB1207041地块的30班小学，建成验收合格后无偿移交给广州市白云区教育局，此外还需建设AB1207039地块内规划的5410平方米绿地用地，并配建星光老年之家、智能快递点、垃圾收集站等公共服务设施。

　　数据显示，2025年广州市白云区成功出让居住用地728亩，建筑面积76万平方米，出让总金额约113亿元，成交量、成交金额均居全市前列。此次2026年土拍“开门红”，预示着白云区的土拍市场有望延续2025年的火热态势。记者了解到，白云区2026年计划出让8宗居住用地，用地面积422亩，建筑面积65万平方米，其中包括白云新城、广州设计之都、政通路等核心地段的优质地块，目前已吸引越秀、保利、国贸等地产巨头的密切关注。业内人士表示，白云区凭借优越的区位优势、完善的配套资源和明确的产业规划，未来将成为广州楼市的热点区域，优质地块的出让将进一步推动区域房地产市场的健康发展。

　　据悉，白云区近年来不断优化营商环境，出台了一系列扶持政策，鼓励新兴产业发展。此次地块出让后，白云区将持续做好服务保障工作，协助企业解决项目建设和运营过程中遇到的问题，推动项目早日建成投产。随着人工智能等新兴产业的不断发展，白云区未来产业创新核心区将成为广州乃至粤港澳大湾区的产业新高地，为区域经济社会发展注入新的活力。对于房地产市场而言，产业的集聚将带来大量的住房需求，尤其是高端人才住房需求，将进一步推动区域住宅市场的发展，提升区域房产的价值潜力。

　　天河区近年来房地产市场表现强劲，凭借优质的教育、医疗、商业配套和强大的产业支撑，成为广州高端住宅市场的核心区域。2025年，天河区以15个项目、近万套的已售量，展现了其作为广州经济第一强区无可匹敌的购买力与吸引力，珠江·天河都荟、天河和樾府等项目持续热销，成为市场的标杆。此次地块出让，若涉及居住用地，有望为天河区房地产市场新增优质房源，缓解区域住宅供应紧张的局面；若涉及商业商务用地，则将进一步完善区域商业配套，提升区域商业氛围。

　　业内人士表示，天河区作为广州的核心城区，土地价值极高，此次2宗地块的挂牌出让，预计将吸引众多品牌房企参与竞拍。地块的成功出让和开发建设，将进一步推动天河区的城市更新和产业升级，提升区域的综合竞争力。对于购房者来说，天河区新增住宅用地的开发，将提供更多的购房选择，尤其是高端改善型房源的供应，将满足市场对高品质住宅的需求。同时，商业商务用地的开发，将带来更多的就业机会和消费场景，进一步提升区域的生活便利性和品质感。